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MentorProfi-Wissen · Steuer
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie geht der Staat davon aus, dass sich das Gebäude über die Jahre „abnutzt". Diesen Wertverlust darfst du jedes Jahr von der Steuer absetzen – obwohl du dafür keinen Cent ausgibst. Dadurch sinkt dein zu versteuerndes Einkommen und du bekommst Steuern zurück. Wichtig: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Grund und Boden.
Tipp: Je höher der Gebäudeanteil im Kaufvertrag, desto mehr AfA – siehe Kaufpreisaufteilung.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Die degressive AfA (5 %) gibt es nur für neue Wohngebäude – mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029. Bei Altbau oder Bestand gibt es nur die lineare AfA (2 % bzw. 2,5 %). Die Wahl – degressiv oder linear – triffst du im ersten Jahr in der Steuererklärung.
Tipp: Meist startet man degressiv (vorne mehr Abschreibung) und wechselt später auf linear – der Vergleich dazu kommt auf der nächsten Folie.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Beispiel: 300.000 € Gebäude. Linear = jedes Jahr 3 % vom Kaufpreis (immer gleich). Degressiv = 5 % vom Restwert (wird jedes Jahr etwas weniger).
| Jahr | Linear 3 % | Degressiv 5 % | Mehr durch degressiv |
|---|---|---|---|
| 1 | 9.000 € | 15.000 € | +6.000 € |
| 2 | 9.000 € | 14.250 € | +5.250 € |
| 3 | 9.000 € | 13.538 € | +4.538 € |
| 5 | 9.000 € | 12.218 € | +3.218 € |
| 10 | 9.000 € | 9.454 € | +454 € |
| Summe 10 Jahre | 90.000 € | 120.380 € | +30.380 € |
| Ø pro Jahr | 9.000 € | 12.038 € | +3.038 € |
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Für neu geschaffenen Mietwohnraum gibt es zusätzlich zur normalen AfA eine Sonderabschreibung nach §7b: bis zu 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren – obendrauf. Damit kannst du in den ersten 4 Jahren bis zu 20 % extra abschreiben. Es gelten Bedingungen (Baukostengrenzen, Vermietung, Bauantrag im Förderzeitraum).
Falle: Nur für erstmalig geschaffenen Wohnraum und innerhalb der Kostengrenzen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Beispiel: 300.000 € Neubau (Bauantrag im Förderzeitraum). Die §7b-Sonder-AfA gibt es 5 % × 4 Jahre obendrauf – kombinierbar mit der linearen oder der degressiven AfA.
| Jahr | Linear 3 % + §7b | Degressiv 5 % + §7b | Mehr durch degressiv |
|---|---|---|---|
| 1 | 24.000 € | 30.000 € | +6.000 € |
| 2 | 24.000 € | 28.500 € | +4.500 € |
| 3 | 24.000 € | 27.075 € | +3.075 € |
| 4 | 24.000 € | 25.721 € | +1.721 € |
| Summe 4 Jahre | 96.000 € | 111.296 € | +15.296 € |
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Der Kaufpreis teilt sich in drei Teile: Grund und Boden (keine AfA), die Altbausubstanz und die Sanierungskosten. Die hohe Denkmal-AfA gilt nur für die Sanierung: bei Vermietung 100 % über 12 Jahre (9 % in den ersten 8, 7 % in den weiteren 4 Jahren). Die Altbausubstanz läuft über die normale AfA – 2 % (Baujahr ab 1925) bzw. 2,5 % (vor 1925, bei Denkmälern meist so).
Tipp: Die Altbausubstanz lässt sich zusätzlich beschleunigen – per Restnutzungsdauer-Gutachten (nächste Folie).
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Beispiel: 120.000 € Altbausubstanz + 200.000 € Sanierung. Wichtig: Die hohe Denkmal-AfA gilt nur auf die Sanierungskosten (§7i). Die Altbausubstanz läuft über die normale lineare AfA. Degressiv ist bei Denkmal nicht möglich.
| Jahr | Sanierung §7i | Altbau linear 2,5 % | Gesamt / Jahr |
|---|---|---|---|
| 1–8 | 18.000 € (9 %) | 3.000 € | 21.000 € |
| 9–12 | 14.000 € (7 %) | 3.000 € | 17.000 € |
| ab 13 | – | 3.000 € | 3.000 € |
| Summe 12 Jahre | 200.000 € (100 %) | 36.000 € | 236.000 € |
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Standardmäßig schreibst du ein Gebäude über 50 Jahre (2 %) bzw. 40 Jahre (2,5 %) ab. Weist ein qualifizierter Gutachter aber eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach, darfst du schneller abschreiben – mit höherem Prozentsatz pro Jahr. Das gilt für jede Bestandsimmobilie, nicht nur für Denkmäler. Vom Bundesfinanzhof bestätigt und im BMF-Schreiben 2023 geregelt.
Falle: Es braucht ein qualifiziertes Gutachten (z. B. nach ImmoWertV) – eine bloße Behauptung erkennt das Finanzamt nicht an.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Du schreibst nur das Gebäude ab, nicht den Grund und Boden (der nutzt sich nicht ab). Im Kaufvertrag wird der Preis auf beides aufgeteilt. Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr AfA bekommst du – Jahr für Jahr. Deshalb lohnt sich eine saubere, vorteilhafte Aufteilung, notfalls per Gutachten statt der pauschalen Finanzamts-Tabelle.
Tipp: Eine gute Aufteilung wirkt jahrzehntelang.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn, musst du diesen mit deinem persönlichen Steuersatz versteuern. Wartest du über 10 Jahre, ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Ein großer Vorteil gegenüber Aktien, wo immer Abgeltungsteuer anfällt.
Tipp: Die Frist zählt von Notartermin zu Notartermin.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Beispiel: Kauf 200.000 €, Verkauf für 280.000 €. Über die Jahre genutzte AfA: 8 × 3.000 € = 24.000 €.
Verkauf nach 8 Jahren
Noch innerhalb der 10-Jahres-Frist → steuerpflichtig.
Verkauf nach 10+ Jahren
Frist vorbei → Gewinn komplett steuerfrei.
Wie entsteht der Steuersatz? Der Gewinn wird auf dein Jahreseinkommen draufgerechnet und mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz versteuert – kein fester Satz, sondern je nach Einkommen bis 42 % (Spitzensteuer 45 %), ggf. plus Soli und Kirchensteuer. Die über die Jahre genutzte AfA wird beim Verkauf wieder draufgerechnet und erhöht den Gewinn. Anders als bei Aktien, wo pauschal 25 % Abgeltungsteuer gelten.
Vereinfachtes Beispiel – nur ein Impuls, ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Verkaufst du innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien, stuft dich das Finanzamt als gewerblichen Grundstückshändler ein. Die Folgen: Gewerbesteuer, keine steuerfreien Verkäufe mehr und Buchführungspflicht. Als privater Anleger willst du bewusst darunter bleiben.
Falle: Zählt teils auch über Beteiligungen/GmbHs mit – vorher planen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Weil du mit der Vermietung Einkünfte erzielst, kannst du fast alle laufenden Kosten absetzen: Schuldzinsen, Hausgeld-/Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Nebenkosten, Fahrtkosten zur Immobilie, Steuerberater, Reparaturen – und die Abschreibung. All das mindert dein zu versteuerndes Einkommen.
Falle: Die Tilgung ist NICHT absetzbar – nur der Zinsanteil der Rate.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer
Renovierst du in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf für mehr als 15 % des Gebäudewerts (netto), darfst du diese Kosten nicht sofort absetzen – sie gelten als „anschaffungsnahe Herstellungskosten" und müssen über die AfA (Jahrzehnte) verteilt werden. Bleibst du darunter, sind sie sofort voll absetzbar.
Tipp: Große Sanierungen unter 15 % halten oder bewusst erst nach 3 Jahren angehen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Kennzahlen
Die Bruttomietrendite zeigt grob, wie viel eine Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis einbringt. Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie eignet sich für einen ersten schnellen Vergleich, blendet aber alle Kosten aus – deshalb ist sie immer etwas zu optimistisch.
Tipp: Nur als erster Filter nutzen – entscheidend ist die Nettorendite.
Profi-Wissen · Kennzahlen
Die Nettomietrendite rechnet die Kosten mit ein, die du wirklich trägst: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) beim Kaufpreis und laufende Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld) bei der Miete. Sie ist die aussagekräftige Rendite.
Tipp: Objekte immer netto vergleichen – brutto täuscht.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Kennzahlen
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) sagt, wie viele Jahreskaltmieten du für die Immobilie zahlst. Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Je niedriger, desto günstiger. Ein Faktor um 20 gilt als solide, über 30 ist teuer. In Toplagen sind die Faktoren höher – mehr Sicherheit, dafür weniger Rendite.
Tipp: Der Kehrwert ergibt ungefähr die Bruttorendite (1 ÷ 27,8 ≈ 3,6 %).
Profi-Wissen · Kennzahlen
Entscheidend ist, was dein eingesetztes Eigenkapital bringt – nicht der Kaufpreis. Je weniger du selbst einsetzt, desto größer der Hebel. Beispiel: Objekt 200.000 € + 25.000 € Kaufnebenkosten.
So rechnest du: Überschuss pro Jahr ÷ dein Eigenkapital × 100Der Überschuss = Jahres-Kaltmiete − Zinsen − laufende Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld). Die Tilgung zählt hier nicht mit – sie baut zusätzlich Vermögen auf.1 · Mit Eigenkapital
40.000 € zahlst du selbst, den Rest finanziert die Bank.
2 · Nur Nebenkosten selbst
Nur die 25.000 € Nebenkosten selbst, der Kaufpreis wird voll finanziert.
3 · Ganz ohne Eigenkapital
110 %-Finanzierung: Bank zahlt Kaufpreis + Nebenkosten.
Weniger Eigenkapital = höhere Prozent-Rendite, weil derselbe Gewinn auf weniger eigenes Geld gerechnet wird. Bei 0 € Einsatz ist sie rechnerisch unendlich – dein Gewinn kommt dann allein aus Tilgung + Wertsteigerung. Achtung: wenig oder kein Eigenkapital heißt höhere Rate und dünnerer Puffer, falls mal Miete ausfällt.
Vereinfachtes Beispiel – nur ein Impuls, ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Kennzahlen
Der Cashflow ist das, was nach Miete minus Rate, Hausgeld und Rücklagen tatsächlich übrig bleibt (oder was du zuzahlst). Positiver Cashflow heißt: die Immobilie trägt sich selbst. Negativer Cashflow heißt: du zahlst monatlich dazu – was bei starken Steuer- und Wertsteigerungsvorteilen trotzdem sinnvoll sein kann.
Falle: Immer mit Rücklage rechnen – sonst ist der Cashflow geschönt.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Kennzahlen
Jede Immobilie braucht irgendwann Dach, Heizung oder Fassade. Dafür legst du monatlich Geld zurück. Eine grobe Orientierung gibt die Petersche Formel, die sich an Alter und Baukosten orientiert. Zu wenig Rücklage = böse Überraschung; realistisch gerechnet = ruhig schlafen.
Tipp: Bei Eigentumswohnungen prüfen, wie hoch die gemeinsame Rücklage schon ist.
Profi-Wissen · Finanzierung
Der größte Vorteil von Immobilien: Die Bank finanziert den Großteil. Du steuerst wenig Eigenkapital bei, kontrollierst aber den vollen Wert – und Wertsteigerung und Mieten beziehen sich auf den ganzen Kaufpreis, nicht nur auf dein Eigenkapital. So wird aus wenig eigenem Geld eine große Rendite. Bei Aktien bekommst du so einen Hebel kaum seriös.
Falle: Der Hebel wirkt in beide Richtungen – solide Finanzierung ist Pflicht.
Profi-Wissen · Finanzierung
Beim selbst genutzten Eigenheim kannst du nichts absetzen. Bei der Kapitalanlage sind die Schuldzinsen voll absetzbar, weil du Einkünfte erzielst. Der Staat beteiligt sich also über die Steuer an deinen Zinskosten. Genau deshalb finanzieren Profis Kapitalanlagen bewusst mit viel Fremdkapital.
Falle: Nur der Zinsanteil ist absetzbar, nicht die Tilgung.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Finanzierung
Deine Monatsrate besteht aus zwei Teilen: Zinsen (Kosten) und Tilgung (die eigentliche Rückzahlung). Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt – der Kredit baut sich immer schneller ab. Bei Kapitalanlagen zahlt die Miete deines Mieters diese Tilgung: dein Vermögen wächst, ohne dass es aus deiner Tasche kommt.
Haken: Kleine Tilgung = längere Laufzeit und mehr Zins insgesamt – dafür mehr Flexibilität und höhere Rendite aufs eingesetzte Geld.
Profi-Wissen · Finanzierung
Die „Annuität" ist deine gleichbleibende Jahresrate aus Zins + Tilgung. Sie bleibt über die Zinsbindung konstant, obwohl sich das Verhältnis innen verschiebt (immer weniger Zins, immer mehr Tilgung). So kannst du dauerhaft mit einer festen Rate planen.
Tipp: Je länger der Kredit läuft, desto größer der Tilgungsanteil in jeder Rate.
Profi-Wissen · Finanzierung
Mit der Zinsbindung legst du fest, wie lange dein Zinssatz garantiert gleich bleibt – üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Lange Bindung = Planungssicherheit, meist etwas höherer Zins. Kurze Bindung = günstiger, aber mehr Risiko bei steigenden Zinsen. In Niedrigzinsphasen bindet man lang, in Hochzinsphasen eher kurz.
Tipp: Nach 10 Jahren darfst du mit 6 Monaten Frist jederzeit ablösen (§489 BGB) – auch bei längerer Bindung.
Profi-Wissen · Finanzierung
Ist der Kredit nach der Zinsbindung noch nicht komplett getilgt, brauchst du für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung – zu den dann gültigen Zinsen. Das ist der wichtigste Planungspunkt: Sind die Zinsen gestiegen, wird die Rate teurer. Deshalb die Restschuld klein halten und rechtzeitig kümmern.
Tipp: Schon 1–2 Jahre vorher Angebote einholen.
Profi-Wissen · Finanzierung
Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren startet – bis zu etwa 5 Jahre im Voraus. Du zahlst dafür einen kleinen Aufschlag, hast aber volle Sicherheit, falls die Zinsen bis dahin steigen. Eine Art Versicherung gegen Zinsanstieg.
Falle: Fallen die Zinsen stattdessen, bist du trotzdem gebunden – es ist eine Wette auf Sicherheit.
Profi-Wissen · Finanzierung
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung außer der Reihe – z. B. mit Boni, Erbschaft oder Überschüssen. Viele Banken erlauben jährlich kostenlos 5 % der Darlehenssumme extra. Jede Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und spart über die Laufzeit viel Zinsen.
Tipp: Das Recht auf Sondertilgung schon im Kreditvertrag festschreiben lassen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Finanzierung
Ist deine erste Immobilie im Wert gestiegen und ein Teil getilgt, steckt in ihr „eingeschlossenes" Eigenkapital. Das kannst du über eine Beleihung freisetzen und als Eigenkapital fürs nächste Objekt nutzen – ohne neues Geld anzusparen. So skalieren Profis ihr Portfolio.
Falle: Nur mit solidem Cashflow – sonst wächst das Risiko mit.
Profi-Wissen · Prüfung
Bei einer Eigentumswohnung sind die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen Gold wert. Dort steht, was beschlossen, gestritten und aufgeschoben wurde: geplante Sanierungen, Sonderumlagen, Ärger mit Nachbarn, der Zustand des Hauses. Verlange immer die letzten 3 Jahre – sie zeigen die Wahrheit hinter dem schönen Exposé.
Falle: Keine Protokolle = Warnsignal. Immer darauf bestehen.
Profi-Wissen · Prüfung
Die Gemeinschaft der Eigentümer spart gemeinsam für große Reparaturen. Prüfe vor dem Kauf, wie viel Rücklage pro Wohnung angespart ist. Ein gut gefülltes Polster schützt dich vor teuren Sonderumlagen; eine fast leere Rücklage bei altem Haus ist ein Alarmsignal.
Falle: Niedrige Rücklage + alter Bau = plane Sonderumlagen fest ein.
Profi-Wissen · Prüfung
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt zunehmend vor, wie Gebäude geheizt und gedämmt sein müssen. Alte Öl- und Gasheizungen müssen perspektivisch raus, Dämmpflichten kommen dazu. Das kann teure Nachrüstungen bedeuten – oder, bei schon modernisierten Objekten, ein echter Werttreiber sein.
Tipp: Energieausweis und Heizungsalter immer vor dem Kauf checken.
Profi-Wissen · Prüfung
Sanierungsstau heißt: notwendige Reparaturen wurden jahrelang aufgeschoben. Von außen oft nicht sichtbar, aber teuer. Achte auf Dach, Fenster, Leitungen, Fassade, Heizung und Feuchtigkeit im Keller. Ein günstiger Kaufpreis ist schnell aufgefressen, wenn 100.000 € Sanierung nötig sind.
Tipp: Im Zweifel einen Bausachverständigen mitnehmen.
Profi-Wissen · Prüfung
Der Mietspiegel einer Stadt zeigt, welche Miete für Lage, Größe und Baujahr üblich ist. Damit erkennst du, ob die aktuelle Miete zu niedrig (Potenzial nach oben) oder schon am Limit ist. Wichtig für realistische Rendite- und Cashflow-Rechnungen.
Tipp: Unter Markt vermietete Objekte sind oft die besten Chancen.
Profi-Wissen · Prüfung
In vielen Städten begrenzt die Mietpreisbremse, wie stark du die Miete anheben darfst – bei Neuvermietung oft auf max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dazu gibt es Kappungsgrenzen für laufende Mietverhältnisse (meist max. 15–20 % in 3 Jahren). Die Mietpreisbremse wurde 2025 bis Ende 2029 verlängert – du musst sie bei deiner Mietsteigerungs-Planung kennen.
Falle: Ausnahmen gelten u. a. für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen.
Profi-Wissen · Prüfung
Bei einer Eigentumswohnung regelt die Teilungserklärung, was Sondereigentum ist (deine Wohnung) und was Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Fassade). Sie legt auch Sondernutzungsrechte fest – etwa an Stellplatz, Garten oder Keller. Sie bestimmt, worüber du allein entscheidest und wofür die Gemeinschaft zuständig ist.
Falle: Unklare Teilungserklärung = späterer Streit. Vorher prüfen lassen.
Profi-Wissen · Prüfung
Das Grundbuch ist der amtliche Steckbrief der Immobilie. Abteilung II zeigt Lasten und Beschränkungen (z. B. Wege- oder Wohnrechte, Nießbrauch), Abteilung III die Grundschulden (laufende Finanzierungen). Prüfe es vor dem Kauf – hier siehst du, ob Rechte Dritter oder Altlasten auf dem Objekt liegen.
Tipp: Beim Kauf werden alte Grundschulden gelöscht – im Kaufvertrag sauber regeln.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Portfolio
Vermögen baust du mit Immobilien nicht über ein einziges Objekt auf, sondern über die Wiederholung. Überschüsse und freigesetztes Eigenkapital fließen ins nächste Objekt, das wieder Cashflow und Tilgung bringt – und so weiter. Mit jedem Objekt wächst das Tempo, wie ein Schneeball, der immer größer wird.
Tipp: Lieber mehrere solide finanzierte Objekte als eines auf Kante genäht.
Profi-Wissen · Portfolio
Hältst du mehrere Immobilien, kann eine vermögensverwaltende GmbH steuerlich attraktiv werden. Mieterträge werden dann statt mit dem persönlichen Spitzensteuersatz (bis 45 %) nur mit rund 15 % Körperschaftsteuer belastet – mit der „erweiterten Kürzung" entfällt oft sogar die Gewerbesteuer. Die Körperschaftsteuer bleibt bis 2027 bei 15 % und sinkt ab 2028 schrittweise auf 10 % (ab 2032). Der Haken: Gewinne bleiben zunächst in der GmbH; privat entnehmen kostet erneut Steuer.
Falle: Lohnt erst ab einer gewissen Größe – vorher mit dem Steuerberater durchrechnen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Portfolio
Immobilien lassen sich steuergünstig an die nächste Generation weitergeben. Alle 10 Jahre gelten Freibeträge (z. B. 400.000 € je Kind). Mit dem Nießbrauch verschenkst du die Immobilie, kassierst aber weiter die Mieten – und der Wert wird für die Schenkungsteuer gemindert. So gibt man Vermögen früh und steueroptimiert weiter.
Tipp: Früh anfangen – die 10-Jahres-Freibeträge lassen sich mehrfach nutzen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Risiko
Zahlt ein Mieter nicht oder steht die Wohnung leer, läuft die Rate trotzdem weiter. Du federst das ab mit solider Mieterauswahl (Bonität, SCHUFA, Gehaltsnachweise), einer Rücklage für 2–3 Monatsraten und ggf. einer Mietausfallversicherung. In guten Lagen mit Wohnungsknappheit ist das Risiko ohnehin gering.
Tipp: Bonitätsprüfung vor dem Mietvertrag spart die meisten Probleme.
Profi-Wissen · Risiko
Das größte Finanzierungsrisiko lauert bei der Anschlussfinanzierung: Sind die Zinsen bis dahin stark gestiegen, wird die neue Rate teurer. Du begrenzt das mit langer Zinsbindung, hoher Tilgung (= kleine Restschuld) und einem Forward-Darlehen, das heutige Zinsen für später sichert.
Tipp: Je mehr du tilgst, desto kleiner das Zins-Risiko am Ende.
Profi-Wissen · Risiko
Steckt dein ganzes Vermögen in einer Immobilie, einer Stadt oder einem Mietertyp, triffst du ein Problem (Leerstand, lokaler Abschwung, Großmieter weg) mit voller Wucht. Streuung über mehrere Objekte, Lagen und Mieter senkt dieses Risiko deutlich – dasselbe Prinzip wie bei einem breit gestreuten Depot.
Tipp: Mit wachsendem Portfolio bewusst über Lagen streuen.
Profi-Wissen · Risiko
Immobilien sind politisch: Mietpreisbremse, Mietendeckel-Debatten, Kappungsgrenzen, GEG-Pflichten, Grundsteuer-Reform. Solche Regeln können Mieten begrenzen oder Kosten erhöhen. Steuern kannst du das nicht, aber einplanen – mit Fokus auf solide Lagen, modernisierte Objekte und konservative Kalkulation.
Tipp: Modernisierte und neue Objekte sind von vielen Regeln ausgenommen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Risiko
Ein paar Versicherungen gehören zu jeder Kapitalanlage: die Wohngebäudeversicherung (Feuer, Wasser, Sturm – oft über die Gemeinschaft), optional eine Mietausfall- und eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht. Sie kosten wenig und schützen vor den wenigen, aber großen Schäden, die sonst die ganze Rechnung sprengen.
Tipp: Bei Eigentumswohnungen prüfen, was die Gemeinschaft schon abdeckt.
Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Bei der Ehegattenschaukel verkauft ein Ehepartner eine ihm gehörende Immobilie an den anderen Ehepartner. Dadurch entsteht für den kaufenden Partner eine neue, höhere AfA-Bemessungsgrundlage, sodass wieder mehr Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden kann. Außerdem sind die Finanzierungszinsen des Kaufs als Werbungskosten absetzbar, und nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist kann der verkaufende Partner steuerfrei verkaufen. Wichtig ist, dass der Kaufpreis tatsächlich fließt (echter Zahlungsfluss) und nicht nur auf dem Papier steht. Unter Ehegatten fällt dabei keine Grunderwerbsteuer an.
Falle: Der Kaufpreis muss real über ein echtes Darlehen oder Guthaben fließen – reine Umbuchungen erkennt das Finanzamt als Gestaltungsmissbrauch nicht an.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Die Güterstandsschaukel nutzt den Wechsel des ehelichen Güterstands, um Vermögen steuerfrei zwischen Ehegatten zu übertragen. Dazu beenden die Eheleute notariell die Zugewinngemeinschaft (meist durch Wechsel in die Gütertrennung) – der dabei fällige Zugewinnausgleich ist von der Schenkungsteuer befreit. Anschließend kann man wieder in die Zugewinngemeinschaft zurückwechseln. So lässt sich Vermögen auf den ärmeren Ehepartner verschieben, ohne die normalen Schenkungsteuer-Freibeträge zu verbrauchen. Das ist besonders bei sehr großen Vermögen interessant.
Falle: Der Güterstandswechsel muss notariell beurkundet und ernsthaft gewollt sein – ein sofortiges Hin-und-Zurück am selben Tag kann als Gestaltungsmissbrauch gewertet werden.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Wer eine Wohnung an Angehörige günstig vermietet, muss die 66%-Grenze beachten. Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Liegt sie darunter, kürzt das Finanzamt die absetzbaren Kosten anteilig. Bei einer Miete zwischen 50 % und 66 % ist zusätzlich eine positive Totalüberschussprognose nötig. So lässt sich Angehörigen günstig Wohnraum bieten und trotzdem Steuervorteile sichern.
Tipp: Prüfen Sie die ortsübliche Miete regelmäßig anhand des Mietspiegels – steigt sie, kann die vereinbarte Miete unter die 66%-Grenze rutschen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Eltern können eine Immobilie an ihre erwachsenen Kinder vermieten und dabei Steuervorteile nutzen. Entscheidend ist, dass der Mietvertrag wie unter Fremden gestaltet und tatsächlich gelebt wird (sogenannter Fremdvergleich): klare Miethöhe, regelmäßige Mietzahlung vom Konto des Kindes und eine Nebenkostenabrechnung. So können Eltern alle Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibung und Reparaturen absetzen, obwohl das Kind günstig wohnt. Oft zahlt das Kind die Miete aus Unterhalt oder BAföG und die Familie spart insgesamt Steuern.
Falle: Die Miete muss nachweislich vom Konto des Kindes auf das Konto der Eltern überwiesen werden – Barzahlungen oder Verrechnungen hält der Fremdvergleich nicht stand.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Der Nießbrauch gibt jemandem das Recht, eine Immobilie zu nutzen und die Mieten zu kassieren, obwohl ihm die Immobilie nicht (mehr) gehört. Beim Vorbehaltsnießbrauch verschenken Eltern die Immobilie an die Kinder, behalten sich aber die Mieteinnahmen und die Nutzung vor – das senkt den Schenkungswert und sichert den Eltern weiter Einkommen. Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt die Immobilie den Eltern, sie räumen aber z. B. dem Kind das Nießbrauchrecht und damit die Mieten ein. Beide Varianten verlagern Einkünfte und mindern die Schenkungsteuer, unterscheiden sich aber in Eigentum und steuerlicher Wirkung.
Tipp: Der Kapitalwert des Nießbrauchs hängt vom Alter des Berechtigten ab – je jünger der Nießbraucher, desto höher der steuermindernde Abzug.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Größere Renovierungen bei vermieteten Immobilien kann man steuerlich entweder sofort komplett oder nach §82b EStDV gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilen. Das lohnt sich, wenn in einem einzelnen Jahr sonst zu wenig steuerpflichtiges Einkommen da wäre, um den vollen Abzug zu nutzen. Durch das Verteilen glättet man die Werbungskosten über mehrere Jahre und kann so die Steuerwirkung optimieren. Die Wahl trifft man in der Steuererklärung des Jahres, in dem die Kosten angefallen sind. Voraussetzung ist, dass es sich um Erhaltungsaufwand und nicht um Herstellungskosten handelt.
Tipp: Prüfen Sie vor der Wahl Ihre Einkommensprognose – bei stark steigendem Einkommen kann das Verteilen in spätere, höher besteuerte Jahre mehr Steuern sparen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Ein Disagio (auch Damnum genannt) ist ein Abschlag bei der Darlehensauszahlung: Man bekommt weniger ausgezahlt, als man später zurückzahlt, und erhält dafür einen niedrigeren Nominalzins. Bei vermieteten Immobilien kann dieses Disagio als sofort abziehbare Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn es marktüblich ist. Dadurch lässt sich Steueraufwand gezielt in ein bestimmtes Jahr vorziehen. Als marktüblich gilt in der Regel ein Disagio von bis zu 5 % bei mindestens 5 Jahren Zinsbindung. So steuert man die Steuerlast aktiv.
Falle: Ein überhöhtes Disagio über der Marktüblichkeit muss auf die Laufzeit verteilt werden – der Sofortabzug entfällt dann teilweise.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Teil des Kaufpreises an, der auf Grundstück und Gebäude entfällt. Bewegliches Inventar – etwa Einbauküche, Markisen, Sauna oder eine Photovoltaikanlage – zählt nicht dazu. Weist man solche Gegenstände im Kaufvertrag gesondert aus, verringert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Das spart je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % auf den Inventarwert. Die Werte müssen aber realistisch und nachweisbar sein.
Falle: Setzen Sie nur realistische Zeitwerte an und belegen Sie das Inventar mit einer Liste – überzogene Werte streicht das Finanzamt und es drohen Rückfragen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Beim Share Deal kauft man nicht die Immobilie direkt, sondern Anteile an einer Gesellschaft (z. B. GmbH oder GmbH & Co. KG), der die Immobilie gehört. Bleibt der Erwerb unter bestimmten Beteiligungsgrenzen, fällt keine oder weniger Grunderwerbsteuer an. Seit 2021 liegt die kritische Grenze bei 90 % der Anteile, und es gelten verlängerte Haltefristen von 10 Jahren. Share Deals sind vor allem bei großen Gewerbeimmobilien und Portfolios üblich, da die Ersparnis dort hoch ist. Für Privatanleger ist die Gestaltung meist zu komplex und teuer.
Falle: Die Grenzen und Fristen wurden mehrfach verschärft – Share Deals nur mit spezialisierter steuerlicher und rechtlicher Begleitung umsetzen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei – dann kann man aber auch keine Vorsteuer aus Baukosten zurückholen. Bei Gewerbeimmobilien kann der Vermieter nach §9 UStG zur Umsatzsteuer optieren, also freiwillig Umsatzsteuer auf die Miete verlangen. Das lohnt sich, weil man dann den Vorsteuerabzug aus Kaufpreis, Bau- und Renovierungskosten geltend machen kann. Voraussetzung ist, dass der Mieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist (also kein Arzt, keine Bank, keine Privatperson). So holt man sich die Umsatzsteuer aus hohen Investitionen zurück.
Falle: Wird später an einen nicht vorsteuerabzugsberechtigten Mieter vermietet, kann das Finanzamt die Vorsteuer über die 10-jährige Berichtigungsfrist anteilig zurückfordern.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Eine GmbH ist von Haus aus gewerbesteuerpflichtig – auch wenn sie nur Immobilien vermietet. Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung sorgt dafür, dass eine reine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH auf ihre Mieterträge keine Gewerbesteuer zahlt. Voraussetzung ist, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und keine schädlichen Nebentätigkeiten ausübt. Dadurch bleibt nur die niedrige Körperschaftsteuer plus Soli von rund 15,8 % auf den Gewinn (die Körperschaftsteuer sinkt ab 2028 schrittweise von 15 % auf 10 % ab 2032). So wird die GmbH zum sehr steuergünstigen Mantel für Mieteinnahmen.
Falle: Schon kleine schädliche Tätigkeiten wie der Betrieb einer größeren Photovoltaikanlage oder die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen können die gesamte Kürzung kippen.
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Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Bei der Betriebsaufspaltung wird ein Unternehmen in zwei Teile getrennt: ein Besitzunternehmen (hält die Immobilie) und ein Betriebsunternehmen (meist eine GmbH, die die Immobilie nutzt). Das Besitzunternehmen vermietet die Immobilie an die Betriebs-GmbH. Diese Konstruktion kann Haftung begrenzen und Vermögen schützen. Steuerliche Gefahr: Die eigentlich private Vermietung wird dadurch zu gewerblichen Einkünften, und bei Wegfall der Voraussetzungen droht die Aufdeckung aller stillen Reserven mit hoher Steuerlast. Die Gestaltung ist mächtig, aber heikel und entsteht oft sogar ungewollt.
Falle: Eine Betriebsaufspaltung kann ungewollt entstehen, wenn ein Gesellschafter seine Immobilie an die eigene GmbH vermietet – lassen Sie das immer steuerlich prüfen.
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Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Das Finanzamt erkennt Verluste aus Vermietung nur an, wenn langfristig ein Totalüberschuss geplant ist, also über die Jahre mehr Einnahmen als Ausgaben entstehen. Fehlt diese Gewinnerzielungsabsicht, stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein und streicht die Verluste rückwirkend. Bei normaler, dauerhafter Vermietung wird die Absicht in der Regel unterstellt. Kritisch wird es bei Ferienwohnungen, bei sehr verbilligter Vermietung oder bei geplantem Verkauf innerhalb weniger Jahre. Dann verlangt das Finanzamt eine Überschussprognose über meist 30 Jahre.
Falle: Bei Ferienwohnungen sollten Sie Eigennutzung vermeiden und hohe Vermietungstage nachweisen – sonst droht die Einstufung als Liebhaberei.
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Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Nach §13d ErbStG werden vermietete Wohnimmobilien bei Erbschaft und Schenkung begünstigt: Nur 90 % des Werts werden angesetzt, die restlichen 10 % bleiben steuerfrei. Dieser Verschonungsabschlag gilt für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke in Deutschland und der EU. Er wird zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen gewährt. So lässt sich die Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf Mietwohnungen spürbar senken. Für Gewerbeimmobilien oder selbst genutzte Objekte gilt dieser Abschlag jedoch nicht.
Tipp: Der Abschlag gilt nur für vermietete Wohnimmobilien – eine zum Erbzeitpunkt leerstehende oder gewerblich genutzte Immobilie ist nicht begünstigt.
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Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Ein Familienpool ist eine Gesellschaft (meist GbR oder KG), in die Eltern ihre Immobilien einbringen und dann nach und nach Anteile an die Kinder übertragen. Dadurch kann man die Schenkungsteuer-Freibeträge alle 10 Jahre mehrfach nutzen und große Vermögen steuergünstig über Generationen weitergeben. Gleichzeitig behalten die Eltern über den Gesellschaftsvertrag die Kontrolle und das Stimmrecht, auch wenn die Kinder schon beteiligt sind. Das Vermögen bleibt gebündelt und wird vor Zersplitterung und vorschnellem Verkauf geschützt. So verbindet man Steuerersparnis mit Kontrolle und Vermögensschutz.
Tipp: Der Gesellschaftsvertrag sollte Stimmrechte, Kündigung und Verkauf klar regeln, damit Eltern die Kontrolle behalten und das Finanzamt die Übertragung anerkennt.
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Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Verkauft man eine vermietete Immobilie, reicht der Verkaufserlös manchmal nicht aus, um das Darlehen komplett zu tilgen. Die danach noch anfallenden Schuldzinsen auf die Restschuld kann man unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin als Werbungskosten absetzen – man spricht von nachträglichen Schuldzinsen. Voraussetzung ist, dass der Verkaufserlös vollständig zur Tilgung eingesetzt wurde und nur eine unvermeidbare Restschuld bleibt. So bleibt der Steuervorteil der Finanzierung auch nach dem Verkauf teilweise erhalten. Das gilt sowohl bei steuerpflichtigem als auch bei steuerfreiem Verkauf.
Falle: Der gesamte Verkaufserlös muss nachweislich in die Tilgung geflossen sein – wird ein Teil anderweitig verwendet, entfällt der Abzug der nachträglichen Zinsen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Bei der vorweggenommenen Erbfolge überträgt man Vermögen schon zu Lebzeiten auf die nächste Generation, statt es erst zu vererben. Der große Vorteil: Die Schenkungsteuer-Freibeträge von bis zu 400.000 € je Kind und Elternteil können alle 10 Jahre neu genutzt werden. Wer früh beginnt, kann über mehrere Jahrzehnte große Vermögen komplett steuerfrei übertragen. Zusätzlich kann man sich über Nießbrauch oder Wohnrechte absichern und die Kontrolle behalten. So reduziert man die spätere Erbschaftsteuer erheblich und vermeidet Streit.
Tipp: Übertragen Sie nur Vermögen, auf dessen Erträge Sie nicht angewiesen sind, oder sichern Sie sich per Nießbrauch ab – eine Schenkung lässt sich nur schwer rückgängig machen.
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Profi-Wissen · Steuer-Gestaltung
Bei einer Scheidung wird die gemeinsame Immobilie steuerlich zur Falle, wenn sie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist übertragen oder verkauft wird. Überträgt ein Ehepartner seinen Anteil an den anderen und zählt der Anteil als Veräußerung, kann Spekulationssteuer auf den Wertzuwachs anfallen. Bei einer durchgehend selbst genutzten Immobilie bleibt der Verkauf dagegen meist steuerfrei. Problematisch wird es, wenn ein Partner schon ausgezogen ist, denn dann kann die Eigennutzung entfallen. Wichtig sind daher der Zeitpunkt und die Art der Nutzung.
Falle: Wer nach der Trennung auszieht, sollte die Übertragung noch im Trennungsjahr abschließen – sonst kann die Steuerbefreiung für die Eigennutzung entfallen.
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Profi-Wissen · Finanzierung
Beim Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat die gleiche Rate, die aus Zins und Tilgung besteht – mit der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Beim endfälligen Darlehen zahlst du während der Laufzeit nur Zinsen und tilgst die gesamte Summe erst am Ende in einem Betrag. Das Annuitätendarlehen ist der Standard beim Eigennutzer, weil die Restschuld stetig sinkt. Das endfällige Darlehen nutzen oft Kapitalanleger, weil die hohen Zinsen voll als Werbungskosten absetzbar bleiben.
Tipp: Endfällig lohnt sich nur, wenn du mit einem Tilgungsersatz sicher Kapital für die Schlusszahlung aufbaust.
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Profi-Wissen · Finanzierung
Beim Tilgungsersatz tilgst du das Darlehen nicht direkt, sondern zahlst parallel in einen Sparbaustein ein, der am Ende die Restschuld ablösen soll – etwa einen ETF-Sparplan oder eine Lebens-/Rentenversicherung. Die Idee: Die erwartete Rendite des Sparplans liegt über dem Darlehenszins, sodass ein Überschuss bleibt. Das birgt aber ein Renditerisiko, denn ETF-Kurse schwanken und sind nicht garantiert. Versicherungen sind planbarer, haben aber oft hohe Kosten und niedrigere Renditen.
Falle: Rechne konservativ: Plane die Schlussrate so, dass sie auch bei schwacher Rendite gedeckt ist, sonst droht eine Finanzierungslücke.
Profi-Wissen · Finanzierung
Beim Volltilgerdarlehen ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung komplett zurückgezahlt – es bleibt keine Restschuld und damit kein Zinsänderungsrisiko. Du legst von Anfang an eine höhere Tilgung fest, sodass alles innerhalb der festen Laufzeit getilgt wird. Banken geben dafür oft einen Zinsrabatt, weil ihre Planung sicherer ist. Nachteil: Die monatliche Rate ist hoch und du bist weniger flexibel.
Tipp: Sinnvoll bei niedrigen Zinsen und sicherem Einkommen, weil du dir den Zins für die gesamte Laufzeit festschreibst.
Profi-Wissen · Finanzierung
Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen: In der Ansparphase sparst du ein Guthaben an, danach hast du in der Darlehensphase Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu einem heute schon festgelegten Zins. So sicherst du dir Zinssicherheit für die Zukunft. Oft wird Bausparen mit einem Vorausdarlehen kombiniert, um sofort finanzieren zu können. Die Rendite in der Ansparphase ist aber gering und es fallen Abschlussgebühren an.
Tipp: Bausparen lohnt vor allem zur Zinssicherung bei erwartet steigenden Zinsen – als reine Geldanlage ist die Rendite meist zu niedrig.
Profi-Wissen · Finanzierung
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist eine staatliche Förderbank, die zinsgünstige Darlehen und teils Tilgungszuschüsse vergibt – vor allem für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Beantragt wird nicht direkt bei der KfW, sondern über deine Hausbank, und zwar vor Beginn der Maßnahme. Die Förderung ist an Energiestandards (z. B. Effizienzhaus-Stufen) gebunden. Ein Zuschuss muss nicht zurückgezahlt werden und senkt die Restschuld direkt.
Falle: Antrag immer vor Vertragsabschluss und Baubeginn stellen – wer zu spät beantragt, verliert den Anspruch komplett.
Profi-Wissen · Finanzierung
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank einer Immobilie dauerhaft und vorsichtig zutraut – er liegt meist unter dem Kaufpreis, oft 10 bis 20 % niedriger. Der Beleihungsauslauf (LTV, Loan-to-Value) gibt an, wie viel Prozent dieses Werts das Darlehen ausmacht. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto bessere Zinsen bekommst du. Oberhalb von 60 % und 80 % werden die Zinsen typischerweise teurer.
Tipp: Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und bringt oft spürbar bessere Zinsen – schon das Unterschreiten der 80-%-Grenze hilft.
Profi-Wissen · Finanzierung
Bei der 100%-Finanzierung finanziert die Bank den gesamten Kaufpreis, du bringst nur die Kaufnebenkosten selbst auf. Bei der 110%-Finanzierung (Vollfinanzierung) werden zusätzlich die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler mitfinanziert – du brauchst also kaum Eigenkapital. Das erhöht den Beleihungsauslauf stark und damit den Zins. Banken verlangen dafür meist sehr gute Bonität und sicheres Einkommen.
Falle: Vollfinanzierung funktioniert nur bei top Bonität – ohne Eigenkapital bist du bei Wertverlust oder Verkauf schnell im Minus.
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Profi-Wissen · Finanzierung
Bereitstellungszinsen zahlst du, wenn das zugesagte Darlehen bereitsteht, aber noch nicht (vollständig) abgerufen ist – typisch bei Neubau oder Sanierung, wenn das Geld in Raten nach Baufortschritt fließt. Die Bank hält das Kapital für dich bereit und lässt sich das vergüten. Üblich sind etwa 3 % pro Jahr auf den noch nicht abgerufenen Betrag. Viele Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit von mehreren Monaten.
Tipp: Verhandle eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit – bei Neubauten sind 12 Monate oft machbar und sparen echtes Geld.
Profi-Wissen · Finanzierung
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich, den die Bank verlangt, wenn du ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlst – etwa bei Verkauf der Immobilie. Die Bank entgeht dadurch künftigen Zinseinnahmen und lässt sich diesen Schaden ersetzen. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz ab. Ausnahme: Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung kannst du mit 6 Monaten Frist immer kündigen – dann fällt keine Entschädigung an.
Tipp: Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren macht eine Ablösung dann kostenlos – plane größere Umschuldungen nach Möglichkeit darauf hin.
Profi-Wissen · Finanzierung
Der Nominalzins (Sollzins) ist der reine Zins auf die Darlehenssumme ohne Nebenkosten. Der Effektivzins enthält zusätzlich preisbestimmende Kosten wie die Zahlungsweise und bestimmte Gebühren und zeigt so die tatsächliche jährliche Belastung. Deshalb ist der Effektivzins immer etwas höher als der Nominalzins. Für den Vergleich verschiedener Angebote ist nur der Effektivzins aussagekräftig.
Tipp: Vergleiche Angebote immer über den Effektivzins – aber achte zusätzlich auf Sondertilgungen oder Bereitstellungszinsen, die der Effektivzins nicht voll abbildet.
Profi-Wissen · Finanzierung
Die Kapitaldienstfähigkeit prüft, ob du dir die Kreditrate dauerhaft leisten kannst. Die Bank stellt dafür eine Haushaltsrechnung auf: Einnahmen (Gehalt, Mieten) minus Ausgaben (Lebenshaltung, bestehende Kredite, Unterhalt). Was übrig bleibt, muss die Rate sicher decken – oft mit einem Puffer, weil Zinsen oder Kosten steigen können. Bei Mieteinnahmen rechnet die Bank meist nur 70 bis 80 % an, um das Mietausfallrisiko zu berücksichtigen.
Tipp: Bestehende Kredite und Leasingraten vor dem Finanzierungsantrag möglichst ablösen – sie senken deine anrechenbare Rate direkt.
Profi-Wissen · Finanzierung
Bei der Umschuldung löst du ein bestehendes Darlehen durch ein neues, günstigeres ab – typischerweise am Ende der Zinsbindung über eine Anschlussfinanzierung. Ziel ist ein niedrigerer Zins oder bessere Konditionen. Willst du schon vor Ende der Zinsbindung wechseln, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir heutige Zinsen für eine Anschlussfinanzierung in einigen Jahren sichern.
Tipp: Vergleiche rund ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung mehrere Banken – deine bisherige Bank macht oft nicht das beste Angebot.
Profi-Wissen · Finanzierung
Ein Modernisierungskredit finanziert Renovierung, Sanierung oder Umbau einer Immobilie, ohne dass meist eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden muss. Dadurch geht die Auszahlung schneller und günstiger als ein normaler Ratenkredit, aber teurer als eine grundbuchbesicherte Baufinanzierung. Die Summen sind begrenzt, oft bis etwa 50.000 bis 80.000 €. Für größere Vorhaben lohnt eher eine klassische, grundbuchbesicherte Finanzierung.
Tipp: Bei vermieteten Objekten sind Erhaltungsaufwendungen oft sofort steuerlich absetzbar – sprich die Finanzierung mit dem Steuerberater ab.
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Profi-Wissen · Finanzierung
Baufinanzierungszinsen sind verhandelbar und unterscheiden sich von Bank zu Bank deutlich. Ein Finanzierungsvermittler (z. B. über Plattformen) vergleicht hunderte Banken gleichzeitig und holt oft bessere Konditionen heraus als die eigene Hausbank. Für dich ist der Vermittler meist kostenlos, weil er von der Bank eine Provision erhält. Wichtig sind neben dem Zins auch Sondertilgungen, Tilgungswechsel und Flexibilität.
Tipp: Hol dir mindestens drei Angebote und nenne jeder Bank das beste Konkurrenzangebot – das erhöht deinen Verhandlungsspielraum deutlich.
Profi-Wissen · Finanzierung
Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen, denn diese finanziert die Bank ungern mit. Je nach Bundesland sind das rund 10 bis 15 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf, verbessert den Zins und die monatliche Belastung. Bei Kapitalanlagen setzen manche aber bewusst wenig Eigenkapital ein, um den Zins voll steuerlich absetzen zu können (Hebelwirkung).
Falle: Halte zusätzlich eine Liquiditätsreserve für Leerstand und Reparaturen zurück – stecke nie dein gesamtes Erspartes in den Kauf.
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Profi-Wissen · Finanzierung
Bei der objektübergreifenden Besicherung dient nicht nur die gekaufte Immobilie als Sicherheit, sondern zusätzlich eine weitere, bereits vorhandene Immobilie. Die Bank trägt dann auf beiden Objekten eine Grundschuld ein. So lässt sich der Beleihungsauslauf senken und dadurch bessere Zinsen oder eine höhere Finanzierung erreichen – oft genutzt, um ganz ohne frisches Eigenkapital zu kaufen. Der Nachteil: Beide Immobilien hängen rechtlich zusammen und sind bei Problemen gemeinsam gefährdet.
Falle: Prüfe genau, ob du wirklich beide Objekte verknüpfen willst – ein späterer Verkauf der ersten Immobilie wird dadurch deutlich komplizierter.
Profi-Wissen · Strategien
Eine Eigentumswohnung (ETW) ist eine einzelne Wohnung in einem Haus – günstiger im Einstieg, aber Sie entscheiden nur mit der Eigentümergemeinschaft gemeinsam über Reparaturen. Ein Mehrfamilienhaus (MFH) gehört Ihnen ganz allein: Sie haben volle Kontrolle und meist eine bessere Rendite, brauchen aber deutlich mehr Eigenkapital. Bei der ETW zahlen Sie zusätzlich ein Hausgeld und sparen in die gemeinsame Instandhaltungsrücklage ein. Beim MFH tragen Sie alle Kosten selbst, profitieren dafür aber von jeder Mieteinnahme im Haus.
Tipp: Für den Einstieg ist die ETW oft sinnvoller, weil Risiko und Verwaltungsaufwand überschaubar bleiben.
Profi-Wissen · Strategien
Mikroapartments sind sehr kleine, voll möblierte Wohnungen (oft 18–30 m²) in Uni- oder Großstädten, meist an Studenten, Pendler oder Berufseinsteiger vermietet. Weil die Miete pro Quadratmeter hier besonders hoch ist, erzielen sie überdurchschnittliche Renditen. Oft kauft man sie in professionell verwalteten Anlagen mit Rundum-Betreuung, sodass Sie sich um nichts kümmern müssen. Nachteil: hoher Preis pro Quadratmeter und stärkere Abhängigkeit vom jeweiligen Standort.
Tipp: Achten Sie auf einen Standort mit stabiler Nachfrage (Uni, Klinik, großer Arbeitgeber), sonst drohen Leerstände.
Profi-Wissen · Strategien
Bei einer Pflegeimmobilie kaufen Sie ein einzelnes Pflegeapartment in einem Heim und vermieten es langfristig an den Betreiber. Der zahlt Ihnen über einen Pachtvertrag (oft 20–25 Jahre) eine feste Miete – unabhängig davon, ob das Zimmer belegt ist. Dank des demografischen Wandels gilt die Nachfrage als sehr stabil. Sie haben kaum Verwaltungsaufwand, sind aber stark von der Bonität des Betreibers abhängig.
Falle: Prüfen Sie die wirtschaftliche Stärke und Erfahrung des Betreibers genauer als die Immobilie selbst.
Profi-Wissen · Strategien
Bei Ferienimmobilien vermieten Sie tage- oder wochenweise an Urlauber, etwa über Airbnb oder Booking. In der Hochsaison sind die Einnahmen pro Nacht sehr hoch, dafür schwanken sie stark und es gibt Leerstand in der Nebensaison. Der Aufwand ist deutlich größer: Reinigung, Gästewechsel, Kommunikation – oft braucht man eine Agentur. Außerdem beschränken viele Städte die Kurzzeitvermietung per Zweckentfremdungsverbot.
Falle: Prüfen Sie vor dem Kauf unbedingt, ob die Gemeinde Kurzzeitvermietung überhaupt erlaubt.
Profi-Wissen · Strategien
Gewerbeimmobilien sind Büros, Läden, Hallen oder Logistikflächen, die Sie an Unternehmen vermieten. Die Mietverträge laufen oft lange (5–10 Jahre) und bringen höhere Renditen als Wohnimmobilien. Dafür ist das Risiko bei Leerstand größer, weil ein neuer Mieter schwerer zu finden ist und Umbauten teuer sein können. Üblich sind hier indexierte Mieten, die automatisch mit der Inflation steigen.
Tipp: Setzen Sie auf bonitätsstarke Mieter mit langen Verträgen – bei Gewerbe steht und fällt alles mit dem Mieter.
Profi-Wissen · Strategien
Beim Bauträgerkauf erwerben Sie eine neu gebaute Wohnung direkt vom Bauunternehmen, oft schon vor Fertigstellung „vom Plan“. Sie zahlen nicht alles auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt, streng geregelt durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Vorteil: neuwertiger Zustand, kaum Reparaturen, oft hohe Energieeffizienz und Abschreibung. Nachteil: Neubau ist teuer, und zwischen Kauf und Einzug der ersten Mieter vergehen oft ein bis zwei Jahre.
Tipp: Lassen Sie sich die Zahlungsraten und Fertigstellungstermine schriftlich garantieren und auf MaBV-Konformität prüfen.
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Profi-Wissen · Strategien
Bei der Value-Add-Strategie kaufen Sie bewusst ein heruntergekommenes oder schlecht vermietetes Objekt günstig ein und werten es gezielt auf. Durch Sanierung, Modernisierung oder Neuvermietung steigern Sie Miete und Wert deutlich. So entsteht Gewinn nicht beim Verkauf durch Glück, sondern durch Ihre eigene Arbeit am Objekt. Das erfordert Erfahrung, Zeit und einen Puffer für unerwartete Kosten.
Falle: Kalkulieren Sie immer einen Kostenpuffer von 15–20 % ein, denn bei Altbauten tauchen fast immer Überraschungen auf.
Profi-Wissen · Strategien
Beim Aufteilen kaufen Sie ein ganzes Mehrfamilienhaus und teilen es rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen auf. Diese lassen sich einzeln fast immer teurer verkaufen als das Haus im Ganzen – das nennt man Aufteilergewinn. Dafür ist eine Teilungserklärung beim Notar nötig und oft Abstimmung mit Mietern und Behörden. In vielen Städten gibt es jedoch Umwandlungsverbote, die genau das erschweren.
Falle: Prüfen Sie vorab das örtliche Umwandlungsrecht, denn in angespannten Wohnlagen ist das Aufteilen oft genehmigungspflichtig.
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Profi-Wissen · Strategien
Bei der Nachverdichtung schaffen Sie auf einem bereits bebauten Grundstück zusätzlichen Wohnraum – etwa durch einen Dachgeschossausbau, einen Anbau oder ein weiteres Gebäude im Hof. So entstehen neue Mietflächen, ohne dass Sie teures Bauland kaufen müssen. Das steigert Mieteinnahmen und Wert des Objekts erheblich. Voraussetzung ist, dass das Baurecht vor Ort diese zusätzliche Fläche überhaupt zulässt.
Tipp: Klären Sie früh mit dem Bauamt die zulässige Geschossflächenzahl, sonst scheitert das Projekt an der Genehmigung.
Profi-Wissen · Strategien
Beim Erbbaurecht kaufen Sie nur das Gebäude, nicht das Grundstück – das bleibt dem Eigentümer (oft Kirche, Stadt oder Stiftung). Dafür zahlen Sie jährlich einen Erbbauzins, meist über 60 bis 99 Jahre. Vorteil: Der Einstieg ist deutlich günstiger, weil der teure Grund wegfällt. Nachteil: Der Zins kann steigen, und am Ende der Laufzeit fällt das Gebäude ohne vollen Ausgleich an den Grundstückseigentümer zurück.
Falle: Achten Sie auf die Restlaufzeit und die Entschädigungsregel – kurze Laufzeiten erschweren später Verkauf und Finanzierung.
Profi-Wissen · Strategien
Bei einer Zwangsversteigerung wird eine Immobilie beim Amtsgericht versteigert, weil der bisherige Eigentümer sie nicht mehr bezahlen konnte. Hier lassen sich Objekte manchmal unter Verkehrswert ersteigern, den zuvor ein Gutachter festgelegt hat. Dafür gibt es keine Besichtigung von innen, keine Gewährleistung und mögliche Altlasten wie noch wohnende Mieter. Sie brauchen vorab eine Sicherheitsleistung von 10 % und müssen den Rest schnell zahlen.
Falle: Gehen Sie nie ohne vorher recherchiertes Gutachten und festes Preislimit in den Termin, sonst überbieten Sie sich im Eifer.
Profi-Wissen · Strategien
Off-Market bedeutet, dass eine Immobilie verkauft wird, ohne dass sie je öffentlich inseriert war – also ohne Portal wie ImmoScout. Solche Objekte laufen diskret über Makler-Netzwerke, Hausverwaltungen oder direkte Kontakte. Vorteil: weniger Konkurrenz und oft Verhandlungsspielraum, weil kein Bieterwettstreit entsteht. Der Zugang hängt stark von Ihrem Netzwerk und Ihrer Ernsthaftigkeit als Käufer ab.
Tipp: Pflegen Sie aktiv Kontakte zu Maklern und zeigen Sie finanzielle Handlungsfähigkeit – dann bekommen Sie diese Angebote zuerst.
Profi-Wissen · Strategien
Garagen und Stellplätze sind die günstigste Art, in Immobilien einzusteigen. Sie kosten wenig, haben kaum Verwaltungsaufwand und praktisch keine Reparaturen – ein Stellplatz geht nicht kaputt wie eine Heizung. In Städten mit Parkplatznot ist die Nachfrage hoch und der Leerstand gering. Die absolute Rendite in Prozent ist oft gut, die Mieteinnahme pro Stück aber klein.
Tipp: Achten Sie auf Lagen mit echtem Parkdruck, denn in Gegenden mit freien Straßenparkplätzen ist die Nachfrage gering.
Profi-Wissen · Strategien
Beim Kauf von Bauland erwerben Sie unbebauten Grund, den Sie später selbst bebauen, weiterverkaufen oder einfach halten. Grund und Boden kann im Wert steigen, besonders wenn aus Ackerland durch einen Bebauungsplan erst Bauland wird. Der große Nachteil: Ein unbebautes Grundstück bringt keine laufende Miete, kostet aber Steuern und Zinsen. Sie setzen hier stark auf künftige Wertsteigerung statt auf Einnahmen.
Falle: Ohne gesicherte Baurecht-Perspektive ist reines Halten von Bauland eine Wette – binden Sie hier kein Geld, das Sie brauchen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Strategien
REITs und Immobilienfonds sind Anteile an großen Immobilienportfolios – Sie investieren in Immobilien, ohne selbst ein Objekt zu besitzen. Offene Fonds und börsengehandelte REITs sind flexibel und schon mit kleinen Beträgen handelbar. Geschlossene Fonds binden Ihr Geld dagegen viele Jahre und bergen höheres Risiko bis hin zum Totalverlust. Vorteil gegenüber der eigenen Wohnung: breite Streuung und kein Verwaltungsaufwand – dafür aber kein Hebel durch Kredit und keine Kontrolle.
Falle: Verwechseln Sie offene und geschlossene Fonds nicht – bei geschlossenen Fonds kommen Sie oft jahrelang nicht an Ihr Geld.
Profi-Wissen · Strategien
Beim Crowdinvesting schließen sich viele Anleger online zusammen und finanzieren gemeinsam ein Bauprojekt – schon ab kleinen Beträgen. Meist geben Sie dem Projektentwickler ein Nachrangdarlehen mit festem Zins und fester Laufzeit. Das klingt nach hohen Renditen, birgt aber ein hohes Risiko: Im Pleitefall werden Sie als Letzter bedient und können den Einsatz ganz verlieren. Sie haben kein Eigentum und keinerlei Mitsprache am Objekt.
Falle: Investieren Sie hier nur Geld, dessen Verlust Sie verschmerzen könnten, und streuen Sie über mehrere Projekte.
Profi-Wissen · Strategien
Ein Boardinghouse vermietet möblierte Apartments mit Hotel-ähnlichem Service an Gäste, die mittellang bleiben – etwa Monteure, Projektmitarbeiter oder Geschäftsreisende. Es liegt zwischen Ferienwohnung und klassischer Vermietung: höhere Einnahmen als bei Dauermiete, aber weniger Aufwand als bei täglich wechselnden Urlaubern. Betrieb und Verwaltung übernimmt meist ein professioneller Betreiber. Als Anleger kaufen Sie oft ein einzelnes Apartment und erhalten eine anteilige Rendite.
Tipp: Der Erfolg steht und fällt mit dem Betreiber und der Lage nahe Firmen oder Messen – prüfen Sie beides genau.
Profi-Wissen · Strategien
Bei Denkmalimmobilien kaufen Sie ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude und sanieren es. Der große Vorteil ist steuerlich: Die Sanierungskosten können Sie über die Denkmal-AfA besonders hoch abschreiben und so Ihre Steuerlast deutlich senken. Das lohnt sich vor allem für Käufer mit hohem Einkommen und Steuersatz. Nachteil: Die Auflagen des Denkmalamts sind streng und die Sanierung oft teurer und aufwendiger als geplant.
Falle: Lassen Sie den abschreibungsfähigen Anteil vor dem Kauf vom Steuerberater prüfen – nicht jede Werbung mit Denkmal-AfA hält, was sie verspricht.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Lage & Markt
Die Makrolage beschreibt die große geografische Ebene – also welche Stadt oder Region Sie wählen. Fachleute teilen Städte in A-, B-, C- und D-Städte ein: A-Städte sind die sieben größten Metropolen (z. B. München, Berlin), D-Städte kleine Orte. Besonders spannend sind sogenannte Schwarmstädte – Städte, in die viele junge Menschen und Fachkräfte ziehen. Je mehr Menschen zuwandern, desto stabiler sind Mieten und Wertentwicklung.
Tipp: Setzen Sie nicht blind auf A-Städte – dort sind die Preise oft so hoch, dass die Rendite mager ausfällt; gut wachsende B-Städte bieten häufig das bessere Verhältnis.
Profi-Wissen · Lage & Markt
Die Mikrolage ist das direkte Umfeld der Immobilie: die konkrete Straße, die Nachbarschaft und die Infrastruktur im Umkreis weniger Gehminuten. Entscheidend sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Grünflächen und eine gute Anbindung. Auch Störfaktoren wie Lärm, Industrie oder ein unsicheres Umfeld zählen hierzu. Zwei Wohnungen in derselben Stadt können sich im Wert stark unterscheiden – nur wegen der Mikrolage.
Tipp: Besichtigen Sie die Mikrolage zu verschiedenen Tageszeiten – eine Straße wirkt mittags ruhig und abends oder am Wochenende ganz anders.
Profi-Wissen · Lage & Markt
Die Demografie-Prognose sagt voraus, wie sich die Bevölkerung einer Region in den nächsten Jahren entwickelt – ob sie wächst, schrumpft oder altert. Für Vermieter ist das zentral: Wo mehr Menschen hinziehen, bleibt die Nachfrage nach Wohnungen hoch. Wo die Bevölkerung schrumpft, drohen Leerstand und sinkende Mieten. Verlässliche Zahlen liefern die Statistischen Landesämter und das Statistische Bundesamt.
Tipp: Schauen Sie nicht nur auf die Gesamtzahl, sondern auf die Altersgruppen – eine Region, die vor allem altert, braucht andere Wohnungen als eine mit jungem Zuzug.
Profi-Wissen · Lage & Markt
Die Leerstandsquote gibt an, wie viel Prozent der Wohnungen in einem Ort dauerhaft leer stehen. Sie ist eines der ehrlichsten Signale für die Marktlage: Eine niedrige Quote (unter etwa 3 %) bedeutet hohe Nachfrage und wenig Mietausfallrisiko. Eine hohe Quote warnt vor Überangebot, Mietdruck nach unten und Verkaufsproblemen. Die Zahlen finden Sie im CBRE-empirica-Leerstandsindex oder bei den Kommunen.
Falle: Finger weg von Orten mit dauerhaft hoher Leerstandsquote – günstige Kaufpreise täuschen dort oft über ein echtes Vermietungsproblem hinweg.
Profi-Wissen · Lage & Markt
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für den reinen Grundstückspreis pro Quadratmeter in einer bestimmten Lage – ganz ohne Gebäude. Er wird von den Gutachterausschüssen der Kommunen aus echten Verkäufen ermittelt und regelmäßig aktualisiert. Für Käufer ist er ein wichtiger Anker, um einschätzen zu können, ob ein Grundstücks- oder Hauspreis realistisch ist. Steigende Bodenrichtwerte über die Jahre zeigen zudem eine gefragte, sich entwickelnde Lage.
Tipp: Bodenrichtwerte können Sie meist kostenlos online über die BORIS-Portale der Bundesländer einsehen – nutzen Sie das vor jeder Kaufverhandlung.
Profi-Wissen · Lage & Markt
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (auch Vervielfältiger oder Faktor) zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Rechnung: Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete. Ein niedriger Faktor bedeutet tendenziell mehr Rendite, ein hoher Faktor teurere Lage mit meist höherer Wertsteigerungserwartung. Die Faktoren unterscheiden sich stark je Stadt und sind ein schneller Vergleichsmaßstab.
Tipp: Ein hoher Vervielfältiger ist nicht automatisch schlecht – er kann durch starke Lage und Wertsteigerung gerechtfertigt sein, drückt aber immer die laufende Rendite.
Profi-Wissen · Lage & Markt
Eine gute Infrastruktur – also Nahverkehr, Straßen, Einkauf, Schulen und Ärzte – ist einer der stärksten und beständigsten Werttreiber einer Immobilie. Besonders der ÖPNV (Bus, Bahn, U-/S-Bahn) macht eine Lage für Mieter attraktiv, die kein Auto nutzen wollen. Neue Haltestellen oder Bahnstrecken können den Wert einer Lage spürbar heben. Umgekehrt bleibt schlechte Anbindung ein dauerhafter Nachteil, der sich kaum beheben lässt.
Tipp: Prüfen Sie geplante Nahverkehrsprojekte in den Bebauungs- und Verkehrsplänen – eine beschlossene neue Linie ist ein früher Hinweis auf künftige Wertsteigerung.
Profi-Wissen · Lage & Markt
Entwicklungsgebiete sind Viertel im Wandel, die von der Stadt gezielt aufgewertet werden – oft frühere Industrie- oder Arbeiterviertel. Ziehen nach und nach neue Geschäfte, Cafés und kaufkräftigere Bewohner zu, spricht man von Gentrifizierung. Wer früh in solchen Lagen kauft, kann von überdurchschnittlichen Wertsteigerungen profitieren. Das Risiko: Die erhoffte Entwicklung kann sich verzögern oder ganz ausbleiben.
Tipp: Achten Sie auf frühe Signale wie neue Cafés, sanierte Fassaden und städtische Förderprogramme – sie zeigen eine Aufwertung oft an, bevor die Preise voll anziehen.
Profi-Wissen · Lage & Markt
Bei der B-Lagen-Strategie kaufen Sie bewusst nicht in den teuersten Toplagen (A-Lagen), sondern in soliden Neben- oder Randlagen. Dort sind die Kaufpreise niedriger, während die Mieten vergleichsweise stabil bleiben – das ergibt eine höhere laufende Mietrendite. Wichtig ist, dass die Lage grundsätzlich gefragt und gut angebunden bleibt. So verbinden Sie bezahlbaren Einstieg mit ordentlichem Cashflow.
Falle: B-Lage heißt nicht schlechte Lage – meiden Sie echte Problemviertel, denn eine hohe Rendite auf dem Papier nützt nichts, wenn Mieter und Käufer fehlen.
Profi-Wissen · Lage & Markt
Ein Neubaugebiet bietet moderne, energieeffiziente Wohnungen mit wenig Instandhaltung, aber oft höhere Kaufpreise und noch fehlende Infrastruktur. Ein gewachsenes Viertel punktet mit etablierter Infrastruktur, Charme und stabiler Nachfrage, bringt dafür aber häufig Altbau mit höherem Sanierungsbedarf mit. Beide Wege können sinnvoll sein – es kommt auf Ihre Ziele an: Sicherheit und Pflegeleichtigkeit oder Lage und Entwicklungspotenzial. Entscheidend ist, die jeweiligen Vor- und Nachteile nüchtern gegenzurechnen.
Tipp: Rechnen Sie beim Neubau die oft erst später fertige Infrastruktur ein – anfangs fehlende Geschäfte und Verkehrsanbindung können die Vermietung in den ersten Jahren erschweren.
Profi-Wissen · Kauf
Der Kauf einer Immobilie läuft in festen Etappen ab. Zuerst suchen Sie ein Objekt, prüfen die Unterlagen und besichtigen vor Ort. Danach klären Sie die Finanzierung mit der Bank und holen eine Finanzierungszusage ein. Erst dann beauftragt der Notar den Kaufvertrag, der von beiden Seiten unterschrieben wird. Zum Schluss erfolgen Zahlung, Übergabe und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Tipp: Holen Sie die Finanzierungszusage schriftlich ein, bevor Sie den Notartermin fest vereinbaren.
Profi-Wissen · Kauf
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf von einem Notar beurkundet werden, sonst ist er ungültig. Der Notar ist neutral und vertritt keine der beiden Seiten. Im Vertrag stehen Kaufpreis, genaue Objektbeschreibung, Zahlungsfrist, Übergabetermin und wer welche Kosten trägt. Sie erhalten den Entwurf in der Regel 14 Tage vorher, damit Sie ihn in Ruhe lesen können. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vollständig vor und beantwortet Fragen.
Tipp: Lesen Sie den Entwurf vorab und notieren Sie jede Unklarheit – beim Termin ist es für Änderungen oft zu spät.
Profi-Wissen · Kauf
Die Auflassungsvormerkung ist Ihr Schutzschild als Käufer im Grundbuch. Sie wird direkt nach dem Notartermin eingetragen und sichert Ihnen den Anspruch auf das Eigentum. Solange sie eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie nicht ein zweites Mal verkaufen oder neu belasten. So zahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn Ihr Anspruch abgesichert ist. Erst später wird die eigentliche Eigentumsumschreibung vollzogen.
Falle: Zahlen Sie den Kaufpreis nie, bevor die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
Profi-Wissen · Kauf
Neben dem Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an, die Sie aus Eigenkapital zahlen müssen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), die Notarkosten (ca. 1,5 %), die Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und bei Bedarf die Maklercourtage. Zusammen ergeben sich oft 9 bis 12 % des Kaufpreises. Diese Kosten finanzieren Banken in der Regel nicht mit.
Falle: Planen Sie die Nebenkosten als zusätzliches Eigenkapital ein – die Bank finanziert sie meist nicht mit.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Kauf
Den Wert einer Immobilie ermittelt man mit drei anerkannten Verfahren. Das Vergleichswertverfahren nutzt Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Umgebung und passt gut für Eigentumswohnungen. Das Ertragswertverfahren rechnet mit den Mieteinnahmen und ist der Standard bei Kapitalanlagen. Das Sachwertverfahren addiert Grundstücks- und Gebäudewert und wird meist bei selbst genutzten Häusern eingesetzt. Für Anleger ist der Ertragswert am wichtigsten, weil er zeigt, was die Immobilie wirtschaftlich einbringt.
Tipp: Lassen Sie sich nicht von einem hübschen Zustand blenden – bei Kapitalanlagen zählt der nachhaltig erzielbare Ertragswert.
Profi-Wissen · Kauf
Bei der Besichtigung prüfen Sie Zustand und mögliche Mängel systematisch. Achten Sie auf Feuchtigkeit, Risse, den Zustand von Dach, Fenstern und Heizung sowie auf die Elektrik. Fragen Sie nach dem Alter der wichtigsten Bauteile und nach bereits durchgeführten Sanierungen. Prüfen Sie bei Eigentumswohnungen auch das Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Fassade und Keller. Machen Sie Fotos und Notizen, um die Objekte später sachlich vergleichen zu können.
Tipp: Nehmen Sie zur Besichtigung einen Fachmann oder Gutachter mit, wenn Sie bei der Bausubstanz unsicher sind.
Profi-Wissen · Kauf
Der Angebotspreis ist selten der Endpreis – gut vorbereitet können Sie verhandeln. Sammeln Sie Vergleichspreise und benennen Sie konkrete Mängel oder anstehende Sanierungen als sachliche Argumente. Wer finanziell vorbereitet ist und schnell zum Notar kann, ist für Verkäufer attraktiv und hat mehr Spielraum. Nennen Sie ein begründetes Gegenangebot statt einer reinen Wunschzahl. Bleiben Sie sachlich und seien Sie bereit, bei einem überteuerten Objekt auch abzusagen.
Falle: Verlieben Sie sich nie in ein Objekt – Ihre Verhandlungsmacht sinkt, sobald der Verkäufer merkt, dass Sie es unbedingt wollen.
Profi-Wissen · Kauf
Der Energieausweis zeigt, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht, und ist bei Verkauf Pflicht. Es gibt zwei Arten: Der Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Berechnung des Gebäudes, der Verbrauchsausweis auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten Jahre. Die Effizienzklassen reichen von A+ (sehr sparsam) bis H (sehr hoher Verbrauch). Je schlechter die Klasse, desto höher die laufenden Heizkosten und der mögliche Sanierungsbedarf. Der Ausweis darf beim ersten Besichtigungstermin nicht fehlen.
Tipp: Eine schlechte Energieklasse ist ein starkes Preisargument – rechnen Sie die möglichen Sanierungskosten ein.
Profi-Wissen · Kauf
Die Maklercourtage ist die Provision für die Vermittlung einer Immobilie. Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher die Teilungsregel: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision in der Regel hälftig. Der Käufer muss also höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer. Üblich sind insgesamt etwa 5 bis 7 % inklusive Mehrwertsteuer. Das reine Bestellerprinzip (wer bestellt, zahlt) gilt dagegen fest nur bei der Vermietung.
Tipp: Lassen Sie sich die Höhe und Aufteilung der Courtage vor der Besichtigung schriftlich bestätigen.
Profi-Wissen · Kauf
Das Baujahr verrät viel über zu erwartende Kosten und Sanierungsbedarf. Altbauten vor 1950 haben oft Charme, aber veraltete Leitungen und wenig Dämmung. Gebäude der 1960er bis 1970er Jahre brauchen häufig neue Fenster, Dächer und Heizungen. Ab etwa 2000 gebaute Objekte erfüllen modernere Energiestandards und verursachen meist geringeren Aufwand. Entscheidend ist aber nicht nur das Baujahr, sondern wann zuletzt modernisiert wurde.
Tipp: Fragen Sie gezielt nach dem Jahr der letzten Modernisierung – ein saniertes Gebäude von 1960 kann besser sein als ein vernachlässigter Neubau.
Profi-Wissen · Kauf
Eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigt dem Verkäufer, dass Sie zahlungsfähig sind. In angespannten Märkten entscheidet oft Tempo über den Zuschlag – wer schnell und sicher kaufen kann, wird bevorzugt. Klären Sie deshalb die Finanzierung möglichst, bevor Sie ernsthaft bieten. Nach dem Notartermin läuft ein fester Zeitplan mit Zahlungsfrist und Übergabe. Halten Sie Fristen genau ein, denn Verzug kann Verzugszinsen oder Schadenersatz auslösen.
Tipp: Reichen Sie alle Unterlagen vollständig und früh bei der Bank ein – fehlende Belege sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
Profi-Wissen · Kauf
Manchmal kann oder will eine Partei nicht selbst zum Notar – dann hilft eine Vollmacht. Damit darf ein Bevollmächtigter in Ihrem Namen handeln und unterschreiben. Für Immobilienkäufe muss die Vollmacht in der Regel notariell beglaubigt oder beurkundet sein, eine einfache Unterschrift reicht nicht. Verbreitet ist auch die Vollmachtsbestätigung, bei der ein Mitarbeiter des Notariats zunächst vollmachtlos handelt und Sie später genehmigen. Prüfen Sie genau, welche Befugnisse die Vollmacht umfasst.
Falle: Formulieren Sie Vollmachten so eng wie möglich und nennen Sie das konkrete Objekt – eine zu weite Vollmacht ist ein Sicherheitsrisiko.
Profi-Wissen · Vermietung
Der wichtigste Schutz vor Mietausfall ist die Auswahl des richtigen Mieters. Verlangen Sie eine ausgefüllte Selbstauskunft, die letzten drei Gehaltsnachweise und eine aktuelle SCHUFA-Bonitätsauskunft. Ergänzend hilfreich ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. Fragen nach Schwangerschaft, Religion oder Parteizugehörigkeit sind unzulässig – nur Angaben mit Bezug zum Mietverhältnis sind erlaubt.
Tipp: Verlangen Sie die SCHUFA-Auskunft im Original oder als Mieterauskunft – Screenshots lassen sich leicht fälschen.
Profi-Wissen · Vermietung
Ein sauberer Mietvertrag beugt späterem Streit vor. Wichtig sind klare Angaben zu Miethöhe, Betriebskostenvorauszahlung, Kaution und der genauen Wohnfläche. Vereinbaren Sie, dass der Mieter Schönheitsreparaturen übernimmt – aber Vorsicht: starre Fristenpläne sind unwirksam und befreien den Mieter komplett. Nutzen Sie geprüfte Formularverträge statt selbst gebastelter Klauseln.
Falle: Verzichten Sie auf unwirksame Klauseln – ein einziger ungültiger Passus kann eine ganze Regelung zu Fall bringen.
Profi-Wissen · Vermietung
Beide Modelle regeln künftige Mieterhöhungen schon im Vertrag. Bei der Staffelmiete steht fest, zu welchem Datum die Miete auf welchen Betrag steigt. Bei der Indexmiete koppeln Sie die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes – steigt die Inflation, steigt auch die Miete. In beiden Fällen entfällt die sonst nötige Zustimmung des Mieters zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Tipp: In Hochinflationsphasen bringt die Indexmiete oft mehr als die Staffelmiete – dafür ist sie bei Nullinflation schwächer.
Profi-Wissen · Vermietung
Die Kaution sichert Sie gegen Schäden und ausstehende Zahlungen ab. Gesetzlich erlaubt sind höchstens drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Sie müssen das Geld getrennt von Ihrem Vermögen und insolvenzfest anlegen, meist auf einem speziellen Kautionskonto, und die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Tipp: Nach Auszug haben Sie in der Regel bis zu sechs Monate Zeit zur Abrechnung – einen Teil dürfen Sie bis zur Betriebskostenabrechnung einbehalten.
Profi-Wissen · Vermietung
Nicht alle Kosten dürfen Sie auf den Mieter umlegen. Umlagefähig sind laut Betriebskostenverordnung z. B. Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Hausmeister und Gebäudeversicherung. Nicht umlagefähig sind dagegen Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen. Die Abrechnung müssen Sie dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen.
Falle: Versäumen Sie die Zwölf-Monats-Frist, können Sie Nachzahlungen in der Regel nicht mehr fordern – Guthaben müssen Sie aber trotzdem auszahlen.
Profi-Wissen · Vermietung
Bei normalen Verträgen dürfen Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben – nachgewiesen über Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten. Dabei gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, in angespannten Wohnlagen nur um 15 %. Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen, und es gilt eine Sperrfrist von 15 Monaten seit der letzten Anpassung.
Falle: Prüfen Sie zuerst, ob für Ihren Ort eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % per Landesverordnung gilt.
Profi-Wissen · Vermietung
Investieren Sie in Modernisierung – etwa bessere Dämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizung – dürfen Sie einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen. Erlaubt sind 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr. Reine Instandhaltung (Reparatur von Altem) zählt nicht und muss herausgerechnet werden. Zusätzlich gilt eine Kappung: höchstens 3 € pro m² in sechs Jahren, bei niedrigen Mieten nur 2 €.
Falle: Ziehen Sie den Instandhaltungsanteil sauber ab – sonst ist die gesamte Mieterhöhung angreifbar.
Profi-Wissen · Vermietung
Als Vermieter dürfen Sie einem Mieter kündigen, wenn Sie die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige brauchen – das ist der Eigenbedarf. Der Bedarf muss echt und im Kündigungsschreiben konkret begründet sein (für wen, warum). Es gelten gestaffelte Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten je nach Mietdauer. Der Mieter kann unter Umständen Härtefall-Widerspruch einlegen, etwa bei hohem Alter oder Krankheit.
Falle: Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden – fällt der Grund nachträglich weg, drohen hohe Schadenersatzforderungen.
Profi-Wissen · Vermietung
Bei Eigentumswohnungen gibt es zwei Arten der Verwaltung. Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum – Dach, Fassade, Treppenhaus – und wird von allen Eigentümern gemeinsam bezahlt. Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) ist freiwillig und übernimmt für Sie als Einzeleigentümer Mieterbetreuung, Abrechnung und Mietinkasso. Die WEG-Kosten sind nicht umlagefähig, die SEV-Kosten ebenfalls nicht.
Tipp: Eine gute SEV spart Zeit und Nerven – rechnet sich aber vor allem, wenn Sie weit entfernt wohnen oder mehrere Einheiten haben.
Profi-Wissen · Vermietung
Vermieten Sie eine Wohnung mit Möbeln, dürfen Sie einen Möblierungszuschlag auf die Miete verlangen. Üblich ist eine Berechnung über den Zeitwert der Möbel mit einer monatlichen Abschreibung von etwa 2 %. Dieser Zuschlag muss im Vertrag idealerweise getrennt ausgewiesen werden. Achtung: Auch bei möblierter Vermietung gilt in angespannten Lagen die Mietpreisbremse – der Möblierungszuschlag muss nachvollziehbar sein.
Falle: Weisen Sie den Möblierungszuschlag separat aus – sonst ist er bei der Mietpreisbremse schwer zu rechtfertigen.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Vermietung
Mietnomaden ziehen ein, zahlen nicht und sind nur schwer wieder loszuwerden. Der beste Schutz ist die saubere Vorab-Prüfung: SCHUFA, Einkommensnachweis und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Bei Zahlungsverzug müssen Sie schnell handeln und bei zwei Monatsmieten Rückstand fristlos kündigen. Für eine Räumung brauchen Sie ein Gerichtsurteil – das kostet Zeit und Geld.
Falle: Reagieren Sie schon bei der ersten ausbleibenden Miete sofort schriftlich – wer früh mahnt und kündigt, verliert weniger.
Profi-Wissen · Vermietung
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft (WEG). Entscheidungen über das gemeinsame Gebäude fallen per Beschluss auf der jährlichen Eigentümerversammlung – meist mit einfacher Mehrheit. Jeden Monat zahlen Sie Hausgeld, aus dem laufende Kosten und die Instandhaltungsrücklage für größere Reparaturen finanziert werden. Seit der WEG-Reform 2020 sind Beschlüsse etwa für bauliche Veränderungen leichter möglich.
Falle: Prüfen Sie vor dem Kauf die Höhe der Instandhaltungsrücklage und die letzten Protokolle – eine leere Rücklage bedeutet bald hohe Sonderumlagen.
Profi-Wissen · Vermögen
Sie müssen nicht auf den Markt hoffen – einen Teil der Wertsteigerung können Sie selbst erzeugen. Durch gezielte Modernisierung (neues Bad, Küche, Böden) und eine klügere Grundrissoptimierung steigt sowohl die erzielbare Miete als auch der Verkaufswert. Entscheidend ist, dass der Mehrwert für Mieter oder Käufer größer ist als Ihre Kosten. So heben Sie stille Reserven, die in der Immobilie schon stecken.
Tipp: Rechnen Sie vor jeder Maßnahme, ob die Mietsteigerung mal Faktor über den Kosten liegt – sonst verbrennen Sie Geld.
Profi-Wissen · Vermögen
Eine schlechte Energieeffizienz wird zunehmend zum Preisabschlag – Käufer und Mieter achten auf Heizkosten und Energieausweis. Maßnahmen wie Dämmung, neue Fenster oder ein Heizungstausch senken den Verbrauch und heben die Effizienzklasse. Das schützt vor dem drohenden Wertverlust unsanierter Objekte und sichert die Vermietbarkeit. Zusätzlich gibt es Förderungen (BAFA/KfW), die einen Teil der Kosten übernehmen.
Falle: Fördermittel immer VOR Auftragsvergabe beantragen – nachträglich gibt es kein Geld.
Profi-Wissen · Vermögen
Eine Immobilie hat mehr Ausgänge als nur den Verkauf. Halten bringt weiter Miete und nutzt nach 10 Jahren die steuerfreie Wertsteigerung. Verkaufen macht Gewinn liquide, kostet aber ggf. Spekulationssteuer und Wiederanlage-Aufwand. Beleihen (neue Finanzierung auf den gestiegenen Wert) holt Kapital heraus, ohne zu verkaufen – die Immobilie bleibt Ihr Eigentum und wirft weiter Miete ab.
Tipp: Beleihen statt verkaufen vermeidet Spekulationssteuer und erhält Ihre Mieteinnahmen – prüfen Sie es immer als Alternative.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Vermögen
Der richtige Zeitpunkt entscheidet über tausende Euro. Entscheidend sind die 10-Jahres-Spekulationsfrist (danach ist der Gewinn bei Privatpersonen steuerfrei), die Zinslage und die lokale Nachfrage. Ein gut aufbereitetes Objekt mit vollständigen Unterlagen (Energieausweis, Grundrisse, Nebenkostenabrechnungen) erzielt mehr. Verkaufen Sie nie unter Zeitdruck – ein Notverkauf kostet fast immer Geld.
Falle: Erst den Notartermin nach Ablauf der 10-Jahres-Frist legen – schon ein Monat zu früh kann die ganze Steuerfreiheit kosten.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Vermögen
Ab dem zweiten oder dritten Objekt verliert man schnell den Überblick. Ein einfaches Portfolio-Reporting zeigt pro Objekt die wichtigsten Kennzahlen: Cashflow, Restschuld, Mietrendite und Leerstand. So erkennen Sie früh, welches Objekt Geld bringt und welches zum Problemfall wird. Wer seine Zahlen kennt, trifft bessere Entscheidungen bei Sanierung, Verkauf oder Nachkauf.
Tipp: Führen Sie je Objekt eine einfache Tabelle mit Cashflow und Restschuld – einmal im Quartal aktualisiert reicht schon.
Profi-Wissen · Vermögen
Geld auf dem Konto verliert durch Inflation jedes Jahr an Kaufkraft. Eine Immobilie ist ein Sachwert: Gebäude, Grundstück und Mieten steigen tendenziell mit den Preisen mit. Besonders stark wirkt der Effekt beim Kredit – Ihre Schulden bleiben nominal gleich, werden durch die Inflation real aber immer leichter. So entschulden Sie sich teilweise von selbst.
Tipp: Ein langfristiger Kredit plus Indexmietvertrag macht die Inflation zu Ihrem Verbündeten statt Ihrem Gegner.
Profi-Wissen · Vermögen
Beide Anlageklassen haben ihre Stärken. ETFs sind günstig, breit gestreut und sofort verkäuflich, schwanken aber stark und laufen ohne Hebel. Immobilien sind weniger liquide und machen Arbeit, erlauben aber den Kredithebel: Die Bank finanziert den Großteil, der Mieter zahlt ihn ab. Dadurch arbeitet Ihr Eigenkapital bei Immobilien oft härter – klug ist meist eine Kombination aus beidem.
Falle: Der Hebel verstärkt auch Verluste – kalkulieren Sie Immobilien immer mit ausreichend Eigenkapital und Puffer.
Profi-Wissen · Vermögen
Immobilien sind eine der stärksten Säulen der Altersvorsorge: Im Ruhestand sind die Kredite idealerweise getilgt und die Miete fließt als Zusatzrente. Statt vom Kapital zu zehren, leben Sie vom laufenden Cashflow – das Vermögen bleibt erhalten. Alternativ können einzelne Objekte verkauft oder beliehen werden, um größere Beträge zu entnehmen. So gestalten Sie Ihren Ruhestand flexibel.
Tipp: Planen Sie die Tilgung so, dass die Kredite rund um den Renteneintritt auslaufen – dann wird aus Belastung ein Einkommen.
Profi-Wissen · Vermögen
Die größte Gefahr ist nicht der Wertverlust, sondern Illiquidität – wenn Sie Raten nicht mehr zahlen können. Ursachen sind oft Mietausfall, Arbeitslosigkeit oder teure Reparaturen. Wichtig ist, früh mit der Bank zu sprechen: Tilgungsaussetzung oder Ratenstundung sind fast immer besser als eine Zwangsversteigerung, bei der Objekte weit unter Wert weggehen. Ein Liquiditätspuffer verhindert die meisten Krisen von vornherein.
Falle: Beim ersten Zahlungsproblem sofort die Bank kontaktieren – Banken verhandeln lieber, als zu versteigern.
Profi-Wissen · Vermögen
Beim Vererben einer Immobilie zählt die Erbschaftsteuer, die sich nach Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen richtet (Kinder z. B. 400.000 € je Elternteil, alle 10 Jahre nutzbar). Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft – sie müssen gemeinsam entscheiden, was oft zu Streit führt. Ein Testament oder frühzeitige Schenkungen zu Lebzeiten vermeiden Steuer und Konflikte. Je früher man plant, desto mehr lässt sich legal sparen.
Tipp: Freibeträge lassen sich alle 10 Jahre neu nutzen – frühzeitig schenken spart oft fünfstellige Steuerbeträge.
Nur ein Impuls – ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Profi-Wissen · Vermögen
Jede Immobilie braucht einen Puffer für das Unerwartete: Reparaturen, Mietausfall oder Leerstand bei Mieterwechsel. Als Faustregel gelten 1–1,50 €/m² im Monat als Instandhaltungsrücklage, dazu einige Monatsmieten als Liquiditätsreserve. Ohne diesen Puffer wird jede Heizung oder jeder Zahlungsausfall zur Existenzfrage. Mit Rücklage bleiben Sie handlungsfähig und müssen nie in Panik verkaufen.
Tipp: Trennen Sie die Rücklage auf ein eigenes Konto – was man nicht sieht, gibt man nicht versehentlich aus.
Profi-Wissen · Vermögen
Ein paar gezielte Versicherungen schützen das ganze Investment. Die Wohngebäudeversicherung deckt Schäden an der Bausubstanz (Feuer, Leitungswasser, Sturm) und ist Pflicht für jede Finanzierung. Die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht springt ein, wenn z. B. jemand auf dem Gehweg stürzt. Zusätzlich sinnvoll sind eine Mietausfallversicherung und – gerade bei Starkregen und Hochwasser – der Elementarschaden-Baustein, der nicht automatisch enthalten ist.
Falle: Prüfen Sie, ob Elementarschäden eingeschlossen sind – ohne diesen Baustein zahlt die Versicherung bei Hochwasser oft gar nichts.
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